广州市擅长房屋被查封无法过户案件的律师

广州房屋被查封导致无法过户，能降低卖家违约金吗？

张静律师18078803465解答：看合同履行的时间和给买家造成的损失，一般可以降低。如下面这个案

件，法院认为虽然卖家构成根本违约，但卖家主观恶意不大，买家损失也不大，就将违约金从22万降到了16万。

判决书节选：

    法院认为，案涉房屋因被查封导致合同无法继续履行,张买家合同目的不能实现,吴卖家的行为已经构成根本违约。张买家于2021年8月2日向吴卖家发送律师函要求解除合同，符合法律规定，本院予以确认，即双方之间的房屋买卖合同关系已于吴卖家收到律师函之日即2021年8月3日解除。张买家主张要求吴卖家退还定金68000元，符合法律规定，本院予以支持。

吴卖家的行为构成违约，理应承担违约责任。本案中，双方签订合同之日，吴卖家提交了查册表证实案涉房屋当时并不存在被查封的情形。合同签订之后，吴卖家于2021年6月11日结清了案涉房屋的原抵押贷款，为履行合同积极进行了推进，直至过户当日双方才知晓案涉房屋于2021年6月17日被查封的事实，可见，在此过程中，吴卖家并无隐瞒案涉房屋被查封的故意。张买家主张按照合同约定的案涉房屋转让总价款的10%支付违约金，但张买家亦未提交证据证明其实际损失。综上，结合合同履行进度、吴卖家违约行为对张买家造成的损失程度等因素,基于公平合理及诚实信用原则,本院酌定吴卖家应向张买家支付违约金16万元。张买家主张超出部分,本院不予支持。前述违约金已具惩罚性质，故对于张买家主张的律师费、财产保全担保费损失，本院不予支持。

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