南沙区专打二手房买卖官司的律师 格式条款认定咨询

广州二手房买卖合同纠纷中能主张格式条款无效吗？

张静律师18078803465解答：不能。什么叫格式合同，格式合同就是一方占强势地位，制作的霸王合同，不准对方修改的合同，某些条款实在不公平，这样这个条款才可能被认定为格式条款无效。记住只是这一条无效啊，其他的条款还是有效的。格式条款呢，只存在于商品房买卖合同中，不存在二手房买卖合同中，因为大家知道前几年商品房买卖特别火的时候啊，买房跟抢白菜似的，买家根本没有修改合同的权利啊，你不买马上有别人买（我自己的房子都是我抢来的啊，抢着刷卡，不然下一秒就卖给别人了），这种才可能是格式条款。而二手房买卖合同呢，买卖双方都是个人，大家都是平等的，有充分的时间和条件来谈合同条款的修改啊，所以二手房买卖合同是不存在什么格式合同条款无效的。我接触过的一个商品房买卖纠纷案件，合同约定开发商延期交房，买家只有10天时间可以解除合同，超过10天就不能解除合同了，这个条款就被法院认定为格式条款，因为剥夺了买家的合同解除权。下面这个案件，买家主张存量房买卖合同是格式条款无效，法院就不支持。

判决书节选：

关于贺卖家主张涉案合同为格式合同的意见，根据《民法典》第四百九十六条“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”，而本案系平等主体之间就涉案房屋签订的一次性合同，并无重复使用之说，贺卖家的主张与上述法律规定不符，不予采纳。