广州买房后带长期租约案件律师，20年的租赁合同有效吗？

买房后发现房子被出租了20年怎么办？

广州张静律师18078803465解答：如果认为该租赁合同是恶意串通的，可以起诉无效，具体是否无效需要法院审理认定。如果法院认定租赁合同有效，则买卖不破租赁，新房东只能要求租客以后向自己交租，而不能收回房屋了。所以买房的时候，房屋买卖合同里要约定好是否带租赁关系，如卖家隐瞒，如何赔偿，这样才好向卖家索赔。即使未约定，也可以向卖家索赔，但具体赔偿多少，就由法官酌情认定了。如下面这个案件，新房东过户后才发现房子带20年租赁合同，且租金连市场价的一半都不到，于是起诉租客与原房东恶意串通。但法院最终认定租赁合同有效，新房东只好哑巴吃黄连了。

判决书节选：

法院认为：曾房东通过购买方式取得涉诉房屋产权，根据《物权法》第三十九规定，所有权人对自己的不动产或动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。马租客与原房屋产权人梁某就涉案房屋签订多份租赁合同，《合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同效力。因此，本案争议焦点为马租客提交的《广州市房屋租赁合同》是否真实有效。本案中，梁某已授权郑某代为管理涉诉房屋的租赁事宜，故郑某在代理权限内事实的民事法律行为，对梁某发生效力。马租客提交的日期为2017年7月1日三份租赁合同，其中租赁物业为“越秀区某路150号，包括该房屋的前房，后座一整层及花园停车位”、每月租金5500元的《广州市房屋租赁合同》已包含其他两份租赁合同约定租赁事宜。郑某到庭确认上述合同为其签署，马租客亦按照每月5500元表示向其交付租金。郑某作为第三人梁某的代理人，其上述行为直接约束马租客与梁某，前述合同内容及形式均无违反法律法规的禁止性规定，为有效合同。综上，前述《广州市房屋租赁合同》为有效合同，曾房东在租赁期间购买取得涉诉房屋，因承继上述合同中出租人的权利、义务。故曾房东主张要求马租客腾空交还房屋的诉讼请求，本院不予支持。马租客应按照每月5500元的标准向曾房东支付2019年5月1日起至本判决生效之日止的租金。本判决生效之日后的租金，因属未发生的事项，本案中暂不处理，马租客应按前述租赁合同的约定，依时向曾房东缴纳此后的租金。