增城区房产继承案件判例分析 房屋买卖合同无效案例

患老年痴呆的老人签订的卖房合同有效吗？

    广州张静律师18078803465解答：不一定。老年痴呆是一种须经过多年发展的病，从轻度、中度发展到重度，历经几年。不同病情阶段意识的清醒程度是不同的。并不是患有老年痴呆就一定是无民事行为能力人。

    本案争议焦点是:饶孙女要求确认2015年4月1日杨祖母与饶女儿所签订《存量房买卖合同》无效是否成立｡本案中,饶孙女以杨祖母在签订合同时患有老年痴呆症,属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人,故要求确认其就案涉房屋处置所签订的《存量房买卖合同》无效｡ 对此,本院认为,《民法总则》第十八条明确规定:“成年人为完全民事行为能力人,可以独立实施民事法律行为｡ ”即我国法律上推定成年人具有完全民事行为能力｡ 而一旦公民被认定为无民事行为能力或限制民事行为能力人,将对其处理自身人身或财产权益产生严重影响,故《民法总则》第二十四条规定:“不能辨认或者不能完全辨认自己行为的成年人,其利害关系人或者有关组织,可以向人民法院申请认定该成年人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人｡ ”《民事诉讼法》第一百九十四条亦规定:“申请认定公民无民事行为能力或者限制民事行为能力,由利害关系人或者有关组织向该公民住所地基层人民法院提出｡ ”第一百九十五条规定:“人民法院受理申请后,必要时应当对被请求认定为无民事行为能力或者限制民事行为能力的公民进行鉴定｡ 申请人已提供鉴定意见的,应当对鉴定意见进行审查｡ ”据此,对于公民是否属于无民事行为能力人或限制民事行为能力人,应当由特定主体向人民法院提出申请,并由人民法院依照法定程序作出认定｡ 本案中仅根据杨祖母经医院诊断身患老年痴呆症并多次入院治疗的事实,并不能当然推断杨祖母为无民事行为能力人或限制民事行为能力人。

    反之,从杨祖母2014年、2015年的入院诊断记录显示,其入院时“语言表达正常,听理解正常,复述正常｡ 无失用,无失认”“神清,对答尚切题”,仅存在“近远记忆力减弱;理解判断力轻度障碍”“认知能力下降”等情况｡ 且结合饶女儿所提供证据,杨祖母此前曾于2013年12月3日、12月5日先后立下两份《遗嘱》,均表示将案涉房屋交由饶女儿、饶儿子共同继承,现饶女儿所述在杨祖母生前通过房屋买卖交易的形式先行完成房屋产权过户也完全符合杨祖母所立《遗嘱》的意思表示内容｡ 故饶孙女以杨祖母签订案涉《存量房买卖合同》时已不具有相应民事行为能力为由,要求确认该合同无效,缺乏事实及法律依据,本院对此不予采纳｡