海珠区宅基地买卖合建争议律师 合同无效赔偿咨询

宅基地房第79讲：宅基地买卖合同判决无效后，一般如何赔偿？

    广州张静律师18078803465解答：购地款＋〔（宅基地房的评估价值－购地款）÷2〕=赔偿金额。如下面这个案件，宅基地房的评估价值为967万，购地款是135万。最终的合同无效赔偿金额（返还购地款加赔偿增值损失）就是135万＋〔（967万－135万）÷2〕=551万。

    案涉《宅基地房屋使用权转让协议书》已经生效判决确认无效｡ 《民法典》第一百五十七条规定:“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后,行为人因该行为取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿｡ 有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的,应当各自承担相应的责任｡ 法律另有规定的,依照其规定｡ ”故在案涉《宅基地房屋使用权转让协议书》被确认无效后,廖买家主张黄卖家应向其返还转让款135万元合法合理,本院予以支持｡

    关于黄卖家应否赔偿廖买家经济损失以及数额确定的问题｡ 在双方履行合同期间,房地产价格上涨｡ 现因合同无效,廖买家有权主张黄卖家承担因房地产价格上涨造成的差价损失｡ 但因廖买家、黄卖家双方对于案涉《宅基地房屋使用权转让协议书》的无效存在同等过错,故该部分损失除应考虑房地产价格上涨造成的房屋差价损失,还应基于公平合理原则及利益衡平原则进行考量｡ 根据前案生效判决,廖买家应最晚于2020年12月21日前向黄卖家返还案涉房屋,故本院确定以该日作为案涉房屋价值的评估时点｡ 依照新某公司出具的评估报告结论,案涉房屋于2020年12月21日的评估总值为9673563元,该价值包含了建筑物价值以及土地价值｡ 虽然宅基地使用权的主体具有特定的身份属性,土地的价值因主体的特定性而具有身份性的特殊性质,但如果仅以房屋的建筑物价值作为赔偿损失依据明显对廖买家不公,房屋差价损失还应考虑黄卖家因土地升值所获得的利益｡ 参照该房地产总价值以及综合案件事实,本院酌定黄卖家应向廖买家赔偿的损失为4161781.5元[(9673563元-1350000元) 50%]｡

    广州张静律师擅长各类房产纠纷，如二手房、商品房、宅基地房、房产确权、分家析产、婚姻继承、租赁赠与等房产案件，执业十年以上，欢迎咨询。广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼。