广州海珠区借名买房纠纷律师 举证咨询

房产纠纷第55讲：亲戚间没签协议如何证明借名买房关系？

    广州张静律师18078803465解答：此类案件需要由双方举证，然后由法官根据案情酌情判决。由于是酌情判决，所以很可能出现不同法官看法不同从而判决不同的情况，没有规律可询，有一定诉讼风险。如下面这个案件，姐夫起诉弟媳腾空房屋，因为房子登记在姐夫名下。弟媳不肯，说房子是他们夫妻的，只是借姐夫的名买的房。一审法院认为购房款是弟弟支付的，且房屋多年都是弟媳在使用，故可以认定存在借名买房关系，判决驳回哥哥要求弟媳腾空房屋的诉讼请求。二审法院认为，购房款是弟弟出的，可能是借款，可能是赠与，不一定是借名买房。且弟弟不承认借名买房关系，弟弟和弟媳的离婚协议也未约定该房产如何分割，故不能认定房子是弟弟和弟媳买的。改判弟媳返还房屋。

判决书节选：

    一审法院认为,虽然涉案房屋的产权登记在彭夫哥名下,但涉案房屋的购房款是由彭夫支付,且涉案房屋长期由沈妻管理使用｡ 庭审中,彭夫哥及彭夫对于付款情况均前后表述不一,不能给出合理解释,也未提交证据证明｡ 综合考虑上述情况及三方之间的关系,一审法院对于沈妻所述彭夫哥仅是代持涉案房屋产权的意见,予以采信｡ 因此,彭夫哥要求沈妻返还涉案房屋,一审法院不予支持｡

    二审广州中院认为，本案争议焦点是:沈妻主张涉案房屋实际属其与彭夫的夫妻共同财产,其二人与彭夫哥之间存在房屋代持关系是否成立｡ 现评析如下:案涉房屋现登记于彭夫哥名下,而沈妻主张彭夫哥仅为代持房屋、并非该房屋真实权属人,则沈妻应当就其本人及彭夫与彭夫哥之间存在房屋代持的约定承担相应举证责任｡ 现综合分析本案证据及相关事实,本院认为:

    首先,沈妻、彭夫二人并未与彭夫哥签订房屋代持协议,彭夫亦否认与彭夫哥存在房屋代持的约定,虽本案证据显示涉案房屋购房款由彭夫实际支付,但该项代付购房款事实仅在相关当事人之间设立金钱债权债务关系,并不能据此否定彭夫哥依登记取得的不动产物权｡ 其次,关于沈妻提出涉案房屋购买后一直由其家人出租收益问题,彭夫哥解释称当时基于亲属关系及其本人未在广州工作生活而将房屋借予彭夫一家人使用,该项解释并不违背一般常理｡ 且诉讼中沈妻确认涉案房屋房产证、购房发票、买卖合同等均一直由彭夫哥本人持有,由此也印证了彭夫哥仅是将该房屋交由沈妻一家占有使用,而与房屋处分权直接相关的权属证书等重要文件仍由彭夫哥本人掌控｡ 至于沈妻提供其与彭夫之间关于处分房屋的微信聊天,彭夫哥并未参与也不予认可,而彭夫所作陈述并不能代表彭夫哥的意思表示,故沈妻据此认为其与彭夫实际享有涉案房屋所有权,本院不予采纳｡

    此外,本案根据沈妻自行陈述事实,其对于涉案房屋购买情况是明确知晓的,而在其明知该房屋登记于他人名下且登记权利人与彭夫存在兄弟关系的情况下,其与彭夫于2017年3月26日签订《离婚协议书》时却未就该房屋权属及处置问题作出任何约定,也与沈妻所称该房屋属于其二人夫妻共同财产的陈述意见相矛盾｡综上，现彭夫哥作为涉案房屋所有权人要求沈妻腾空交还所占用的房屋,合理合法,本院予以支持｡