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房产纠纷第95讲：开发商串通他人一房二卖并抵押，购房人还能拿到房子吗？

广州张静律师18078803465解答：看具体案情，如果其他买家是恶意串通的，则商品房买卖合同无效，另购房者的权利是优先于抵押权的，购房人就能拿到房产证。如下面这个案件，开发商串通他人签订商品房预售合同，然后将房屋抵押。再瞒着购房人又签订了商品房买卖合同。后买家起诉开发商办理房产证，抵押权人为第三人。法院认定第一份商品房预售合同无效，且购房人的权利优先于抵押权，判决购房人付清余款后，抵押权人配合办理房产登记。

判决书节选：

    法院认为，贺买家与开发商签订的《商品房买卖合同》合法有效。开发商至今未协助贺买家办理涉案房屋的所有权登记手续已构成违约，应承担相应违约责任。目前，办理房屋所有权转移登记与该房屋有预售登记的购房人及抵押权存在冲突。对此，本院认为，首先，关于涉案房屋存在预售登记的问题，结合某号刑事判决书查明的事实及开发商的陈述，开发商与肖某虽然签订商品房预售合同并且办理了预售登记，但该买卖合同的签订是为了融资需要。开发商与肖某签订商品房预售合同并非真实意思表示。因此，根据《民法通则》第五十五条第（二）项及《民法总则》第一百四十六条第一款的规定，开发商与肖某签订的商品房预售合同为无效合同，肖某无权以该合同对抗贺买家的诉讼请求。

其次，关于抵押权的问题。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权，第二条规定消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由此，买受人在交齐全部或大部分购房款后，对商品房所享有的权利优先于抵押权。此外，贺买家表示同意支付购房余款。考虑到贺买家在未付清购房款的情况下已占有使用涉案房屋多年，除对房屋的处分权外，其占有、使用、收益权未受到直接影响，且未付的剩余房款本身也会产生一定孳息，因此，从公平合理、权利义务相一致原则和减少当事人讼累的角度出发，可判令贺买家在支付剩余房款的同时参照中国人民银行同期同类贷款基准利率（从2019年8月20日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）支付该款自房屋交付之日起至实际付清之日止的利息，并将该款直接支付给抵押权人。贺买家在向涉案房屋的抵押权人支付上述购房余款及利息后即为完成应向开发商支付房款的义务。判决贺买家向中某公司（抵押权人）支付剩余房款32万后，中某公司协助贺某办理该房屋不动产权证。

张静多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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