广州越秀区学位房买卖纠纷律师

房产纠纷第45讲：买学位房后发现学位被占用无法读书，合同解除谁担责？

    广州张静律师18078803465解答：分情况，看卖家有无隐瞒或故意误导的行为，如有的话，则卖家构成违约。如果卖家如实告知了情况，是买家情况了解不够清楚，则卖家不构成违约。实践中还有一种情况，就是学位政策变动、工作人员回复有误、对回复理解有误等情况，都不属于买卖双方的过错，此种情况下解除合同都不需要承担违约责任。如下面这个案件，卖家有如实告知自己子女的读书情况，经咨询学校教务处得知学位可以平移到另一套房，于是买家付款买房。谁知付款后再咨询教育局，答复又是学位不可平移，导致买家购房目的落空。买卖双方互相指责对方违约。法院审理后认为双方都没过错，都不违约，判决定金退还即可。

判决书节选：

    本案争议焦点为:案涉合同解除是否因卖方或买方违约所致,及案涉合同定金应如何处理｡ 对此本院分析如下:根据一审查明事实,刘买家与张卖家均确认,在案涉合同签订时,刘买家已明确告知张卖家其购买案涉房屋需要使用对口小学2023年一年级的学位,张卖家亦告知刘买家,张卖家的小孩就读房屋对口小学广州市某外国语学校四年级｡关于案涉合同解除的归责,就刘买家方而言,其虽然在张卖家方经咨询表示案涉房屋学位通过操作可以达到不被占用状态后支付了案涉合同剩余定金,但之后经过刘买家方的咨询及核实,以及通过刘买家提供的教育部门通过广州12345政务服务便民热线平台向刘买家回复的内容等证据来看,关于“学位平移”问题,在不同时期有不同的做法,在刘买家得到官方回复案涉房屋对口学位无法保证可以达到不被占用的情形下,刘买家的合同目的已无法实现,其提出解约并不具有过错。就张卖家方而言,其在签订案涉合同时即已明确告知刘买家自家小孩就读案涉房屋对口小学的事实,虽就案涉房屋学位占用事宜了解到的情况与刘买家方存在偏差,但这种偏差并非其主观原因造成,亦不存在主观过错｡ 综上,案涉合同的解除非双方当事人主观过错导致,即刘买家方与张卖家方对案涉合同的解除均不负有过错｡ 基于此,刘买家、张卖家关于要求对方承担违约责任的主张均不能成立,本院不予支持｡ 关于定金,如上所述,案涉合同的解除不可归责于刘买家、张卖家,案涉合同解除后,张卖家收取的定金15万元应返还给刘买家｡