广州宅基地房分家析产案律师张静：重建未报建的房能分割吗？

分家析产第58讲：重建未报建的房屋能分家析产分割吗？

    广州张静律师18078803465解答：不一定，不同法官判法可能不同。有的法官认为虽然没有领取新的宅基地证，但房屋建成已久，有实际使用价值，就会判决分割使用权。有的法官就认为因没有合法报建手续涉嫌违建，就裁定不处理。说白了，有很大运气成分。如下面这两个宅基地房分家析产这个案件，第一个案件中法官就认为旧的宅基地证记载的房屋已拆除重建，现在房屋的面积远大于证载面积，故不应分割房屋，判决驳回原告的诉讼请求。第二个案件中法官就认为即使重建未报建，使用权也可以判决，毕竟有实际价值，但判决不能对抗将来可能存在的行政违法建设处理。本律师个人认为第二份判决的处理方式合理得多，更利于解决民间纠纷。

案件一判决书节选：

    从本案查明的事实来看,广州市越秀区沙涌南四巷1号上的原房屋已经拆除重建,而重建后的房屋至今未办理房屋产权登记或宅基地使用权变更登记手续。已生效的(2018)粤01民终11579号民事判决书中查明的《郊区村镇建房(用地)申请表》《关于沙涌南村四巷一号陈四女、陈焕超的报建及更改资料》《矿泉街城镇建房许可证》仅能证明原房屋在拆除重建时有办理相关报建手续,但不能显示重建后的房屋是完全按照报建的要求进行建设,陈二儿上诉认为仅凭前述材料即可证明重建后的房屋为合法建设的房屋缺乏依据｡ 此外,从《广州市越秀区宅基地情况表》的内容可知,广州市越秀区沙涌南四巷1号的用地面积仅为31.07平方米,根据双方的陈述,重建后的房屋用地面积远大于前述面积,双方均未举证证明该差额部分用地面积的权属情况｡ 在房屋登记行政主管部门未对重建后的房屋是否符合建筑规划、能否办理产权登记手续进行审查认定的情况下,一审法院认为重建后的房屋合法产权面积、四至范围等具体情况不明,并对陈二儿要求确认享有重建后的房屋50%份额及进行实物分割的诉请暂不支持,并无不当,亦符合本案的实际情况,本院予以维持。

案件二判决书节选：

    涉案新房屋未办理产权证,权属未经登记确认,尤其是本案中,杨某4拆旧建新,新房屋是否有完整的报建手续、是否依审批施工、杨某4个人能否取得产权,均属未定之数,因此,一审就所有权进行判决于法无据｡ 此外,杨某4在一审庭审中已明确表示其要处理的是房屋的使用权,一审就所有权进行判决亦超出了当事人的诉讼请求,本院予以纠正。新房屋由杨某4建造,应由其管理、使用,但本院所确认之使用权系基于房屋使用现状做出,如涉及违章建筑问题,本院之判决不得对抗行政机关依职权对房屋所作出的认定、处理。判决：确认坐落于广州市某宅基地房由杨某4管理、使用。