二手房第176讲：明知道房屋有抵押和查封还买，无法过户能解除

广州张静律师解答：看的确是否真的无法过户了，如根据现状，的确无法过户了，就可以起诉解除合同，返还定金或购房款。如下面这个案件，买家在买房的时候就知道房子有抵押和查封的情况，后无法过户起诉解除合同返还定金。一审法院认为现有状况无法认定一定不能过户，说不定还可以过户，判决驳回买家诉讼请求。二审法院认为根据现有状况可以认定不能过户了，改判解除合同，返还定金。

判决书节选：

一审法院认为：《房地产买卖合同》《补充协议书》均合法有效。关于陈买家要求解除合同的诉请，第一，涉案房产现仍存在抵押及法院查封状况，只能说明涉案房产暂不具备过户条件，在相关抵押、查封情况解除后即可过户，双方合同仍具备履行的可能性，并非如陈买家所认为的合同已无法履行。第二，陈买家未能充分举证证明双方买卖合同关系已经解除，亦明确本案中不增加解除合同的诉请，在此情况下，其主张科某公司返还定金并支付违约金，缺乏事实和合同依据。综上，一审法院依法对陈买家诉请均予以驳回。

二审法院认为：本案证据显示，陈买家与科某公司签订《房地产买卖合同》约定买卖的涉案房产系存在抵押登记且处于法院查封状态，故在该障碍未消除的情况下，双方交易无法继续进行。根据陈买家提交的证据显示，目前涉案房产已进入司法处置程序，且法院出具公告清退房屋占用人。因此，涉案《房地产买卖合同》因存在法律和事实上的障碍，已无法继续履行。陈买家主张《房地产买卖合同》应予解除，并无不当。涉案《房地产买卖合同》解除，科某公司应将收取的定金100万元返还给陈买家。至于陈买家主张的违约金，因陈买家对于涉案房产存在抵押和查封等交易障碍是明知的，也自愿承担风险，故其对合同解除负有过错，应当承担相应的责任，故,陈买家诉请科某公司向其支付违约金100万元，本院不予支持。