天河区二手房买卖违约咨询律师 未约定过户时间咨询

二手房第148讲：房屋买卖合同未明确约定过户时间，买家还能解除合同吗？

    广州张静律师18078803465解答：这种情况可由法院根据具体案情，酌情认定一个合理的过户时间，如果超出这个时间，就可以判决解除合同。实践中有的买家签订房屋买卖合同时未仔细看合同条款，等到一直无法过户才来看合同，才注意到合同竟然没约定过户期限，这时候如果起诉解除合同，就有一定诉讼风险。法官会根据案件的具体情况（如交易已进行的时间、能否过户、什么时候能过户等）来分析认定是否支持解除合同。如下面这个案件，法院就认定虽然房屋买卖合同未约定过户期限，但认购书有约定过户期限是240天，现在早已超出，且房屋一直被查封无法过户，于是判决解除存量房买卖合同，双倍退还定金。

判决书节选：

    本案争议焦点是：案涉《商品房认购书》《广州市存量房买卖合同》解除的违约责任认定。现评析如下：《城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”。《民法典》第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为导致不能实现合同目的；……”。本案中，林卖家作为涉案房屋出售方，主要的合同义务包括实际交付房屋及配合买受方邝买家办理房屋产权转移登记，但从本案查明事实，涉案房屋不仅设定有抵押，且从2019年8月20日起至本案诉讼期间一直处于司法查封状态中，该房屋产权过户登记的障碍始终存在。虽然涉案买卖合同没有明确约定办理过户登记期限，但双方在认购书中已约定出售方在签署认购书即日起240天内通知办理过户手续。现因林卖家未积极主动以偿还债务的方式解除涉案房屋的查封，导致该项房屋买卖交易在长达三年的时间内仍不具备过户条件，已远远超出合理的履约期限。故邝买家以其合同目的已无法实现为由要求解除《商品房认购书》《广州市存量房买卖合同》，并要求林卖家承担违约责任，具有充分事实和法律依据，本院予以确认。对于林卖家提出邝买家存在付款迟延的违约责任问题，根据《广州市存量房买卖合同》约定，剩余房款于双方网签当日由邝买家申请办理银行按揭手续，按照按揭方式付款。邝买家已提供微信聊天记录证实其在合同签订后即已向相关人员提供资料办理银行按揭贷款手续。且根据前述认定，案涉合同无法履行的根本原因在于该房屋从2019年8月起已被采取查封措施，林卖家作为出售方根本无法完成过户交易。在此情况下，林卖家以邝买家应先履行付款义务作为其违约行为的抗辩，明显有违诚信，本院对其该项主张不予采纳。判决解除双方签订的《商品房认购书》《广州市存量房买卖合同》，林卖家返还购房款33万，并双倍返还定金6万。

张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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