荔湾区二手房过户纠纷律师 有违建无法过户咨询

二手房第151讲：存量房买卖合同约定房屋有违建，如无法过户不赔偿，有效吗？

    广州张静律师18078803465解答：本律师认为该约定是有效的。民事合同遵循自愿原则，只要不违反法律强制性规定，一般都有效，既然卖家明确告知了房屋有违建，可能无法过户，如果不能过户互不承担违约责任，该约定也应当是有效的。本律师暂未查询到一模一样的判例，查到一个类似判例供参考。下面这个案件中，存量房买卖合同约定如应违建导致无法过户卖家无需赔偿，后因邻居起诉卖家相邻权纠纷，房屋被法院查封无法过户，买家起诉解除合同，法院判决解除合同。并认为虽然存量房买卖合同约定因违建无法过户卖家无需赔偿，但本案是因为相邻权纠纷导致房屋被查封无法过户，不属于约定的情况，故卖家应赔偿买家违约金。考虑到房屋本身就有风险，买家知情并自愿承担风险，酌情判决违约金为5万元（合同约定违约金63万）。

判决书节选：

    法院认为，高卖家与黎买家自愿签订《房屋买卖合约》、《存量房买卖合同》，约定买卖涉案房屋，转移交易面积为368.69平方米，与高卖家所持房屋所有权证记载的建筑面积一致。本院认定就已核发房屋所有权证的涉案房屋，双方成立合法有效的房屋买卖合同关系，双方应遵照合同履行。涉案房屋现因他人提起相邻关系纠纷诉讼被查封，高卖家未能按照合同约定于2021年6月30日与黎买家办理交易过户手续，而该相邻关系纠纷案件目前尚未审理终结，无法预计查封状态何时能解除，故黎买家购买涉案房屋的合同目的最终能否实现、何时实现无法确定，现黎买家要求解除双方签订的《房屋买卖合约》、《存量房买卖合同》，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。黎买家要求高卖家返还已收取的定金50万元，本院予以支持。

    关于违约责任问题。高卖家主张黎买家对涉案房屋存在违建及相邻关系纠纷知情，并自愿承担相关交易风险，双方已在《房屋买卖合约》中约定如因违建部分无法过户或者需要拆除违建部分方能过户，则双方同意即时解除合同，双方无违约责任等。但结合中介麦某以及证人莫某的陈述，在签订案涉《房屋买卖合约》时，黎买家并不清楚案涉房屋存在相邻权纠纷，高卖家对此亦未能提交证据予以证实。而涉案房屋亦并非由于存在违建而无法正常办理过户，而是由于高卖家与他人存在相邻权纠纷，导致房屋在双方签订买卖合同后存在阻却过户的查封情形，系高卖家自身原因导致合同无法继续履行，其构成违约，应承担相应的违约责任。高卖家主张适用上述合同条款认定其无需违约责任，本院不予采纳。

    另综合本案证据，黎买家在与高卖家签订《房屋买卖合约》、《存量房买卖合同》后，已知悉案涉房屋存在边界问题，其在签约后再次看房时邻居高某也明确表示其与高卖家存在相邻关系纠纷，要求对此进行处理后再行交易，故黎买家足以预见涉案房屋存在一定的交易风险，其选择继续进行交易，对损害结果的产生自身也具有一定过错。故本院结合黎买家已实际支付的款项数额，对其主张的违约金予以调整，酌情判令高卖家向黎买家支付违约金5万元。因高卖家的违约行为导致房屋无法交易，黎买家要求高卖家赔偿其已支付的中介费3万元，符合合同约定，本院予以支持。

张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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