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二手房第153讲：买房不过户，卖家把房屋拿去抵押贷款了怎么办？

    广州张静律师18078803465解答：由于卖家将房屋抵押贷款，则过户需先涂销抵押，在抵押未涂销之前，起诉过户法院也无法支持，因为只能先起诉逾期过户的违约金。等房屋涂销抵押具备过户条件后，再另案起诉过户。如下面这个案件，卖家将一套房两个证的房屋卖给买家，由于买家购房资格原因，暂时只能先过户一套房屋。后卖家擅自将另一套房屋拿去向某保险公司抵押贷款。买家知道后起诉卖家支付逾期过户的违约金。法院判决从逾期过户之日到买家具备购房资格之日，按银行贷款利率计算违约金。从买家具备购房资格之日到实际过户之日止，按2倍银行贷款利率计算违约金，以此督促卖家尽快还清贷款，涂销抵押，配合买家办理过户手续。

判决书节选：

    广州中院认为，关于违约金的计付标准问题。依照本案查明的事实，罗卖家将1205房屋和涉案1206房屋一起出售给童买家，罗卖家明知童买家不具备一并过户两套房屋的购房资格，双方亦未约定限期过户的条件，但童买家已经向罗卖家支付了全部购房款，实际占有使用房屋。罗卖家亦将1205房屋过户至童买家名下，并将1206房屋的房产权证原件交由童买家持有。虽因购房资格的限制，童买家暂未能取得1206房屋的产权，但罗卖家对涉案房屋已不再享有任何权利。罗卖家擅自于2018年5月重新申领1206房屋不动产权证并将涉案房屋抵押给某保险公司用于银行贷款，严重违反诚实信用原则，构成违约，并导致童买家无法取得涉案房屋产权，客观损害了童买家的合法权益，理应承担相应的违约责任。本院基于童买家购房资格因素酌情认定罗卖家应自2019年1月1日起参照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算违约金。童买家于2021年4月12日已具备购买涉案1206房屋的购房资格，因此，本院酌定自2021年4月12日起，罗卖家按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍计付违约金并暂计至1206房屋抵押权登记涂销之日止。

    关于童买家二审新增上诉请求要求在某保险公司对1206房屋抵押权登记涂销后，罗卖家协助办理房屋过户手续至童买家名下应否支持的问题。如前文所述，罗卖家擅自将1206房屋抵押给某保险公司，导致涉案房屋无法过户至童买家名下。在涉案房屋抵押登记未涂销的情况下，1206房屋无法办理过户手续。基于该抵押权何时涂销仍不得而知且童买家本案未诉请某保险公司和罗卖家协助涂销房屋抵押登记，所以童买家该项上诉请求具有不确定性和不可执行性，本案不予接纳。但是，罗卖家应当本着诚实信用原则积极履行合同义务，办理涉案房屋抵押登记涂销手续并积极协助童买家办理1206房屋过户至童买家名下的手续。童买家亦可另循法律途径解决涉案房屋抵押登记和过户手续。

张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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