花都区专业存量房买卖合同案件律师 延迟取得同贷书咨询

二手房第157讲：因某些原因导致买方延迟取得同贷书，合同解除谁是违约方？    

    广州张静律师18078803465解答：实践中二手房交易过程中，出具同贷书的阶段就会出现各种各样的意外情况。银行可能会提各种各样的要求，才同意出具同贷书，这时候卖家是否需要配合，不配合的话是否构成违约，需要具体情况具体分析。一般说来，如果是某一个银行的特殊要求，别的银行没有这个要求，则卖家可以拒绝配合。如果是所有的银行都有这个要求，则卖家不能拒绝，如拒绝则构成违约。如下面这个案件，因为房屋存在与相邻房屋打通的情况，银行要求卖家先间隔才同意出同贷书，等卖家间隔好房屋后，已经超过了最迟过户时间。卖家以此主张买家违约并要求赔偿。法院审理后认为该情况属于双方签订合同时无法预见的情况，卖家应当配合银行的要求，由此造成交易延后，不属于买家违约。现在卖家以此为由要求解除合同，属于卖家违约，判决卖家承担违约责任。

判决书节选：    

    法院认为：本案争议焦点为涉诉买卖合同解除的违约责任认定。合同约定“甲乙双方应在贷款机构出具同意贷款通知书或相关意向回复并符合过户递件条件后15天内（最迟不超过2021年3月1日）到不动产登记机构办理完成本次交易的过户递交手续”，上述约定明确了双方办理过户登记的期限。根据现查明的事实，贷款银行至2021年3月2日才通过贷款审批手续，已超过前述约定的过户时间。对于该迟延的情况，根据刘买家及肖卖家提交的微信、短信记录显示，涉诉602房存在与相邻房屋打通使用的情况，在办理按揭贷款过程中，按揭公司通知肖卖家间隔房屋以便通过贷款评估，而肖卖家至2021年2月17日通知按揭公司间隔完毕，直至2021年2月22日出具评估报告。虽刘买家签订合同前已知晓房屋打通使用情况，但该情形可能导致贷款评估无法通过非刘买家签订合同时可以预见，且肖卖家亦负有协助刘买家办理按揭手续的义务，上述迟延行为并非刘买家原因所致。此外，合同约定逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，守约方有权解除合同。刘买家取得同贷书后，先后于3月11日、3月15日与肖卖家前往办理过户手续，亦未超过合同约定十五日的期限。因此，刘买家行为不构成违约，肖卖家据此主张刘买家违约其有权解除合同，缺乏理据，本院不予支持。反之，刘买家在取得同贷书后，已积极履行合同义务，亦先后两次预约办理过户手续，肖卖家认为刘买家应承担违约责任后才办理过户手续，于法无据，本院不予采纳。刘买家已于2021年3月19日发函给肖卖家要求履行合同，肖卖家亦未履行，故肖卖家上述行为即已明确不再履行合同，应视为肖卖家违约，应承担相应的违约责任。现刘买家主张要求肖卖家退还定金、支付违约金、赔偿律师费的请求，合理合法，本院予以支持。

张静律师多年来代理大量房产诉讼案件，有丰富的执业经验，事人一致好评，从业十年以上。特擅长二手房买卖纠纷，商品房买卖纠纷，宅基地房屋买卖纠纷，房产确权案件，各类分家析产房产确权及商铺租赁与买卖纠纷，执行异议案件，收费优惠，欢迎咨询。

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