广州执行异议纠纷律师张静：以房抵债的债权人能提执行异议吗？

执行异议第1讲：签订以房抵债协议的债权人能提执行异议吗？

    广州张静律师18078803465解答：不能。以房抵债未过户的话就属于一般的债权，并不具有物权，不能对房屋的查封提执行异议。是债权就排队，让别的债权人先执行了，有剩再轮到你。如下面这个案件，卢某因欠债名下房屋被查封了，陈某提执行异议，理由是自己跟卢某签订了以房抵债协议，卢某把房子抵债给自己了。法院审查后认为陈某只是拥有针对卢某的债权，不具体阻止执行的效力，裁定驳回其提出的执行异议。

裁定书节选：

    本院认为,本案争议焦点在于案外人陈某对案涉房屋是否享有足以排除执行的合法权益。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”该条款适用的主体是不动产买卖合同中的买受人,保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。本案中,陈某主张其于2020年6月30日与被执行人卢某签订《还款协议》,通过借款抵债方式取得案涉房屋所有权。经查明,该合同约定卢某将名下的案涉房屋“抵押”给陈某,若卢某归还不了应还的本金及利息,无条件将案涉房屋转交给陈某。故该还款协议实际包含以房抵债协议的内容。以房抵债协议首先以消灭金钱债务为目的,而房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式,基于以房抵债而拟受让不动产的受让人,在完成不动产法定登记之前,该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益,不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。本案中,案涉房屋的登记人为卢某,陈某不能以《还款协议》主张其对案涉房屋享有优先于一般债权的物权期待权。其异议不符合上述司法解释的规定,对案涉房屋并不享有足以阻却执行的合法权益,对其中止执行并解除查封案涉房屋的异议请求,本院不予支持。