广州天河区房产提执行异议找律师 商品房提异议规定咨询

执行异议28讲：跟个人买商品房后未过户，被拍卖了有权提执行异议吗？

广州张静律师18078803465解答：有权，可以提案外人执行异议之诉。如下面这个案件，张某跟邝某购买还没拿房产证的商品房，后因开发商欠债，房屋被查封，张某遂提起案外人执行异议之诉。一审法院认为张某不是跟开发商而是跟邝某签订的二手房买卖合同，其从未取得物权，仅享有对邝某的债权，故无权提起执行异议之诉。二审法院认为虽然张某未直接与开发商签订房屋买卖合同，但仍对房屋享有权利，有权提起案外人执行异议之诉。

判决书节选：

一审法院认为：《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”本案中，邝某将案涉房屋售予张某时，案涉房屋登记的所有权人为科某公司。邝某并未取得案涉房屋的产权，邝某此时将案涉房屋售予张某，其行为构成无权处分。邝某此后向法院主张要求科某公司将案涉房屋过户至其名下，也因案涉房屋处于查封状态，过户存在障碍，而被法院驳回该项诉讼请求。案涉房屋自登记在科某公司名下后，物权并未发生变动。邝某从未对案涉房屋享有物权。张某主张其享有排除文某公司（强制执行申请人）强制执行的民事权益，但张某所主张的民事权益来源于其与邝某签订的《二手房买卖合同》。邝某从未对案涉房屋享有物权。而张某自认，其在与邝某签订《二手房买卖合同》之后，邝某将案涉房屋的不动产权证交付给其。张某对于案涉房屋登记在科某公司名下系清楚知悉。张某亦无法通过上述合同关于转移案涉房屋所有权的约定对案涉房屋享有物权，而是仅能对邝某享有合同债权。综上，张某所享有的仅是对邝某的合同债权，并非系足以排除文某公司申请强制执行的民事权益。张某的主张与法律规定不符。张某要求法院停止对案涉房屋的执行，依据不足，法院不予支持。

二审法院认为：本案争议焦点为：张某（案外人执行异议申请人）能否提起本案诉讼，张某就案涉房屋是否享有足以排除文某公司（强制执行申请人）申请强制执行的民事权益的问题。关于张某能否代位提起案外人执行异议之诉的问题。虽然科某公司与张某之间并无直接的房屋买卖合同关系，但案涉房屋转售事实清楚，且科某公司与案外人邝某（一手买家）、案外人邝某与张某之间签订的房屋买卖合同效力均已经生效判决确认，能够形成完整的证据链证明在人民法院对案涉房屋查封前已签订合法有效的书面合同。鉴于邝某已死亡，其继承人亦怠于就对案涉房屋享有排除执行的实体权利提出异议，导致从邝某处购买案涉房屋的张某对案涉房屋的相关权利有不能实现之虞，故张某有权提起本案诉讼。一审法院认定张某无权提起本案诉讼不当，本院依法予以纠正。

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