广州商品房买卖纠纷律师张静：几年都未签订房屋买卖合同能退款吗

商品房第202讲：签订认购书后几年都未签订正式房屋买卖合同，购房款能退吗？

    广州张静律师18078803465解答：看认购书条款是否齐备，是否属于正式商品房买卖合同。如不属于，则购房款能退。如属于，则购房款不能退了。如下面这个案件，范某2018年签订的认购书，后直到2022年，双方都还未签订正式商品房买卖合同。当时房子都已经修好了，随时可以交房了，范某仍起诉解除认购书，退购房款。法院审理后认为，认购书属于预约合同，双方未签订正式商品房买卖合同的情况下，购房款应退还。但鉴于双方都没有积极主动地要求签订正式商品房买卖合同，对合同的不能成立都有过错责任，判决购房款退还，不用支付利息。

判决书节选：

    关于《认购书》的法律性质认定问题｡ 《民法典》第四百九十五条第一款规定,当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等,构成预约合同｡ 可见,预约合同与本约合同的区别在于当事人是否有在将来一定期限内订立合同的意思表示。本案中,案涉《认购书》第三条第1款约定“乙方2018年10月31日前携本《认购书》到甲方指定的地点签署《商品房买卖合同》”,表明双方有在将来一定期限内订立商品房买卖合同的意思表示,故《认购书》应属预约合同｡

    关于《认购书》应否予以解除。范某于2022年12月14日向国某公司发出《关于签订<商品房买卖合同>及<房屋装修合同>的函》,要求国某公司于收到函件后的五日内与范某签订商品房买卖合同,否则《认购书》自动解除。国某公司于2022年12月18日收到该函件后未与范某签订商品房买卖合同,本院据此认定《认购书》于2022年12月24日解除。

    关于违约责任承担问题｡ 本案中,《认购书》约定的签订正式合同的时间是2018年10月31日前,但在该日期前范某与国某公司均未依约签订合同,在之后的几年间,双方均未积极主张缔约,导致双方关于商品房买卖的权利义务均无正式合同的保护和约束,范某并未提交证据证明其多次催促国某天司缔约,现案涉楼盘已经符合交楼条件,双方可随时缔约,但范某仍坚持解除《认购书》,实际是以承担违约责任的代价换取对合同义务履行的免除;同样,国某公司在签订《认购书》后也未积极履行推动正式合同的缔结,消极行使其权利,双方均有过错,因此,范某主张双倍返还定金及要求国某公司支付利息理据不足,本院不予支持｡判决国某公司返还范某购房款1296141元。

    广州张静律师擅长各类房产纠纷，如二手房、商品房、宅基地房、房产确权、分家析产、婚姻继承、租赁赠与等房产案件，欢迎咨询广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼。