广州商品房买卖合同解除纠纷律师张静：开发商欠债房屋被查封了怎

商品房第206讲：开发商欠债房屋被查封了，买家能解除合同退房款吗？

    广州张静律师18078803465解答：可以。开发商因为欠债，房屋被法院查封的情况下，买家可以选择提执行异议或解除合同。提执行异议的话，简单说来就是要房，需要满足提执行异议的条件（具体请看房产执行异议规定第28条和29条）。要求解除合同的话，简单说来就是要钱，需要看开发商还有没有钱能执行，具体需结合案件情况分析。下面这个案件可供参考：潘某向开发商买房后，开发商因欠债，房屋被查封。潘某先提执行异议，法院审理后认为是潘某自己需要准备材料，向开发商申请延迟过户的，故未过户的过错在开发商，认定潘某不符合提执行异议的条件。于是潘某再起诉要求解除房屋买卖合同退购房款170万，法院审理后认为开发商因自身过错导致房屋被查封，构成违约，潘某可以解除合同退购房款，判决支持。

判决书节选：

    关于潘某是否有权解除涉案《房屋买卖合同》的问题｡ 涉案《房屋买卖合同》合法有效,涉案房产被法院查封,某拍卖行在限期内未能采取有效措施解除查封满足过户条件,本院据此认定双方合同目的无法实现,判决解除涉案房屋买卖合同。(2022)某号执行裁定认定“……双方未在合同约定的2021年1月8日前办理产权转移登记手续,潘某自称其由于准备交易所需要资料和税费的原因,与某拍卖行沟通推迟办理交易过户手续,某拍卖行亦催告过。因此,未办理涉案房产的过户登记手续是潘某自身原因导致。潘某对涉案房产提出异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形,其要求中止执行的请求不成立”｡ 前述内容是法院针对潘某作为执行案外人在执行异议阶段对涉案房产能否排除强制执行而作出的认定｡ 本案是买卖双方之间的合同纠纷,在买卖合同中将涉案房产过户至潘某名下是卖方的合同义务。潘某虽因自身原因迟延要求某拍卖行办理涉案房产过户登记手续,后来涉案房产被法院查封无法过户,潘某对此负有一定责任,其对涉案房产享有的权利不得对抗申请执行人。但是,涉案房产被查封是某拍卖行自身债务导致,且某拍卖行并未采取有效措施解除查封排除房产过户障碍,致使涉案房产最终无法办理过户手续、合同目的无法实现,该责任不应归咎于潘某。因此,某拍卖行主张因潘某违约,无权解除房屋买卖合同,不能成立。综上，判决解除潘某、某公司签订的《房屋买卖合同》，某公司向潘某退还购房款170万元。

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