天河区专业存量房买卖合同案件律师张静：发出解除通知就解除了吗

二手房第144讲：一方发出二手房合同解除通知，合同就解除了吗？
    广州张静律师18078803465解答：不是，有解除权的人（一般是守约方）发出通知才能解除合同，无解除权的人（一般是违约方）发出不能解除合同。所以关键要看发出解除通知方是否是守约方，即解除条件是否成就。如果已经成就，则对方收到解除通知书的当天就是合同解除日期。如没有解除权，解除条件不成就，则合同未解除，法院判决解除合同的日期才是解除日。如下面这个案件，因卖家的房屋被他人查封导致买家无法过户，属于卖家单方违约，买家发函给卖家要求解除合同，法院就认定解除条件成就，卖家收到解除通知书的当天为合同解除日期。

判决书节选：

    法院认为，陈买家与叶卖家自愿就买卖涉案房屋签订《存量房买卖合同》合法有效。

关于涉案房屋买卖合同是否解除以及何时解除的问题。因案外人林某与叶卖家就涉案房屋的买卖产生纠纷诉至法院，涉案房屋被该案在先查封，进而导致本案交易未能继续履行过户手续。在此情形下，叶卖家的法定代理人梁某与陈买家签订《补充协议》，约定“交易过程中发现该房屋物业于2021年3月24日被查封，由于是卖方的问题房屋被查封，导致交易不成功，卖方承诺买方45日内，由卖方办理该物业产权解封手续”，并约定“如卖方在2021年5月15日还没有将该物业及车位进行解封，买方追讨三方约的违约条款楼价百分之十的违约金，及本次交易产生的中介费用并签署解除合同。”，现涉案房产未在2021年5月15日前解封，叶卖家已构成违约。《补充协议》约定涉案房产如未在2021年5月15日前解封，则双方签署解除合同。根据《民法典》第五百六十二条“当事人协商一致，可以解除合同。”、第五百六十三条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”及第五百六十五条“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，涉案房屋未在双方约定期限内解封，合同目的已无法实现，陈买家向叶卖家发出解除通知书于法有据。《合同解除通知书》于2021年6月5日被签收，因此，本案的《存量房买卖合同》已于2021年6月5日解除。