宅基地纠纷82讲：外村人借本村人名买宅基地建房，拆迁了能起诉

广州张静律师18078803465解答：不能，首先外村人与本村人之间的借名买房关系是无效的。其次如果拆迁了，外村人也只能要现金补偿，不能要求安置房归自己，因为外村人是不符合要安置房的身份资格的。张律师提醒:如遇到此种情况直接起诉本村村民按照现金补偿的标准赔偿是最好的方案，虽然安置房的价值比现金补偿价值高很多，但如坚持要安置房，只会浪费时间，法院不会支持。如下面这个案件，张某是外村人，借本村人胡某的名义买宅基地建房，后宅基地房拆迁，胡某分得安置房。张某起诉，要求确认安置房归自己。法院审理后认为张某不是本村人 ，无权要安置房，判决驳回其全部诉讼请求。本案中张某只能换个诉讼请求，重新起诉要钱才能获得支持。

判决书节选：

    本案的争议焦点为胡某与张某之间是否存在真实的借名购买宅基地的关系｡ 虽然鉴定报告结论为《楼房转让协议书》中“胡某”的签名与委托方提供的胡某笔迹样本不是同一人所写,但事实的判断除书面协议外,还应结合客观履行情况进行综合判断｡ 本案中,根据张某提交的录音证据以及涉案宅基地房屋多年来一直由张某实际使用,涉案宅基地房屋拆迁补偿时签订的《房屋临迁补偿协议》《安置房购房合同》原件以及存折、密码均掌管在张某处,张某多年来可以自由支配涉案宅基地房屋的临迁费等相应补偿款,回迁安置的黄埔区某604房多年来亦一直由张某对外出租并收取租金,直至2020年双方才对此发生争议,之前胡某从未提出异议,对此胡某给出的解释严重背离生活常理,本院认为,张某提交的上述证据形成了较为完整的证据链,根据民事诉讼的“高度盖然性”规则,本院认定张某与胡某之间存在事实上的借名购买宅基地的关系,张某因非本村村民,借胡某的名义购买涉案宅基地,登记在胡某名下,张某出资建造了涉案某号宅基地房并实际使用｡

    因宅基地属于集体土地,不允许在非本村村民之间流转,故双方之间这种事实上的借名购买宅基地的合同关系应为无效｡ 合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿｡ 涉案宅基地房现已被拆除,无法予以实际交还,涉案宅基地房的利益已转化成拆迁利益｡ 拆迁单位根据权属登记已与胡某签订了《房屋临迁补偿协议》、补充协议及相应的《安置房购房合同》,且根据拆迁单位的陈述,非本村村民仅能获得货币补偿,不能分得回迁房,故张某可依据补偿方案及上述补偿协议另行获得相应的货币补偿｡ 经法院释明后,若《楼房转让协议书》无效,张某的诉讼请求变更为要求确认黄埔区某604房《安置房购房合同》买方权利义务归张某所有,胡某及开发区土地开发中心协助张某办理过户手续,如前所述,拆迁单位是根据权属证书与胡某签订的《安置房购房合同》,张某要求确认《安置房购房合同》买方权利义务归其所有并要求协助过户至其名下无依据,且涉案房屋现未办理产权登记,也未有证据显示符合办理过户登记条件,张某要求胡某及开发区土地中心协助其办理过户手续客观上亦不具备条件｡ 综上,本院依法驳回张某的全部诉讼请求｡

    广州张静律师擅长各类房产纠纷，如二手房、商品房、宅基地房、房产确权、分家析产、婚姻继承、租赁赠与等房产案件，执业十年以上，欢迎咨询。广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼。