宅基地房被转卖的，能起诉所有人一起腾房吗？

宅基地纠纷202讲：宅基地房被转卖的，能起诉所有人一起腾房吗？

    广州张静律师18078803465解答：可以。目前广州市的宅基地房，只要实际面积和证载面积相符，出地人就可以起诉出资人及其他买家一起腾房交还房屋。如实际面积与证载面积不符，则法院可能以涉嫌违建为由不受理。需等到拆迁补偿标准出来再处理。如下面这个案件，地主起诉当年的合资建房人和二手买家一起返还房屋，法院审理后认为实际面积与证载面积相符，直接判决二人及其家人都搬出房屋返还给地主方。至于赔偿，因本案中未提反诉，故需另案起诉赔偿。张律师提醒：有的人担心毕竟是两份合同，会不会需要打两个官司，这样很麻烦。根据这个案例大家可以明白，是可以一个官司里就解决的。

判决书节选：

    法院认为：关于曹地主与冯出资人签订的《合作建房协议书》及冯出资人与刘卖家签订的《房屋买卖协议书》的效力认定及无效的处理问题｡ 现作如下分析：

    关于两《协议书》的效力问题｡ 《民法典》第三百六十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定｡ 《土地管理法》第九条第二款规定：农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有;第六十二条第四款规定：农村村民住宅用地，由乡(镇)人民政府审核批准｡ 国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条第3款规定：农村的住宅不得向城市居民出售｡ 2004年国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》中规定：禁止城镇居民在农村购置宅基地｡ 由此可见，享有宅基地使用权的主体是具有特定身份的农村集体经济组织的成员即本村村民;且转让行为应经本集体经济组织同意｡ 曹地主与冯出资人签订的《合作建房协议书》及冯出资人与刘卖家签订的《房屋买卖协议书》所涉法律关系为曹地主提供涉案宅基地使用权，由非本村村民冯出资人、刘卖家出资购买房屋所有权，实质是对集体土地使用权的非法转让，故曹地主与冯出资人签订的《合作建房协议书》及冯出资人与刘卖家签订的《房屋买卖协议书》属无效合同｡

    关于两《协议书》无效的法律后果处理｡ 根据《民法典》第一百五十七条规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;……｡ 本案中，曹地主与冯出资人及冯出资人与刘卖家对宅基地使用权进行转让，均有过错，各自应承担相应的责任｡ 现曹儿已继承了曹地主的上述遗产，因合同无效所产生的法律后果，可由曹儿承继｡ 故曹儿要求冯出资人等使用人腾退涉案宅基地房屋的诉讼请求，本院予以支持｡

    综上，判决冯出资人、刘卖家(含同住人员)腾空搬出广州市荔湾区某号501房房屋，冯出资人、刘卖家将上述房屋交还曹儿。

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