广州宅基地房拆迁补偿纠纷律师张静：买家能直接起诉支付拆迁款吗

宅基地纠纷213讲：宅基地房买家能直接起诉拆迁公司支付拆迁款吗？

    广州张静律师18078803465解答：不能。宅基地房拆迁的话，拆迁公司一般都是跟登记的产权人签订拆迁补偿协议。如果买家认为自己买了房屋，权益受损的话，应该根据买卖合同，起诉卖家赔偿损失，而不能直接起诉拆迁公司。如下面这个案件，原告是小产权房买家，不服地主自己与拆迁方签订拆迁补偿协议，起诉地主与拆迁公司赔偿。法院审理后认为，拆迁公司与登记产权人签订补偿协议合理合法。买家若因此遭受损失，可循合同相对性，向其合同相对方即卖家主张权利。最终法院判决驳回原告全部诉讼请求。

判决书节选：

    法院认为，本案争议的焦点是杨地主与拆迁公司签署房屋拆迁补偿协议获得拆迁利益是否构成对姚买家物权权利的侵害｡根据姚买家的主张及其提交的证据，曾出资人与杨地主共同出资合建涉案房屋，杨地主通过《赠与合同》的形式将涉案房屋第三层转让给曾出资人，曾出资人再将涉案房屋通过买卖的方式转让给姚买家｡ 因姚买家不具有涉案房屋所在集体经济组织成员的身份，姚买家与曾出资人之间的房屋买卖合同无效，无效合同并不能产生当事人所预期的法律效果，姚买家无法依据无效的房屋买卖合同取得涉案房屋产权，故姚买家现主张其为涉案房屋第三层的物权权利人缺乏法律依据，本院不予支持｡ 根据姚买家提交的两份《农村(墟镇 宅基地使用证》，涉案房屋的登记产权人仍为杨地主，杨地主作为涉案房屋的所有人，对涉案房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利，杨地主与拆迁公司签署拆迁安置补偿协议，实为所有权人行使对房屋的处分权，合法有据，不构成对姚买家物权权利的侵害｡ 杨地主与拆迁公司签署的《拆补协议》《租金协议》《租金补充协议》，上述协议仅对协议当事人具有拘束力，杨地主根据上述协议仅享有要求拆迁公司履行一定义务的债权，该债权实际仅为请求权，姚买家提起本案诉讼要求确认享有涉案房屋第三层对应的13.8194%的拆迁权益，该诉求缺乏法律依据，本院不予支持｡ 姚买家要求杨地主向其支付拆迁补偿款85609.05元，因其所主张的杨地主侵害其物权权利的事实不能成立，杨地主自然无需向其承担损害赔偿责任，姚买家的该项诉讼主张缺乏事实和法律依据，本院亦予以驳回｡ 需要指出的是，姚买家系以购买的方式购得涉案房屋，现该房屋已被产权方收回并交付给拆迁公司拆除，姚买家若因此遭受损失，可循合同相对性，向其合同相对方主张权利，该法律关系与本案并非同一法律关系，本案中不予调处。判决：驳回姚买家的全部诉讼请求｡