越秀区二手房买卖合同解除纠纷律师张静

二手房第137讲：一方违约后另一方当时不解除房屋买卖合同，过后还能解除吗？

    广州张静律师18078803465解答：符合合同解除条件时，守约方当时如果不解除，而以一些行为表示谅解，过后再要求解除合同，就有很大风险了。具体能否解除合同，还是要具体案件具体分析。下面这个案件可以供参考：买卖双方签订二手房买卖合同后，买家逾期取得购房资格。此时卖家本已经可以解除合同，但卖家在中介的调解下，没有解除合同，反而还配合买家办理完税证明等购房手续。5个月后买家取得购房资格，这时卖家要求解除合同了。法院审理后认为卖家已经表示了谅解，且买家已经具备购房资格，房屋买卖合同完全可以继续履行，为了维护交易市场的稳定，判决房屋买卖合同继续履行，买家支付逾期履行的违约金。这个案件可以说给大家上了一课：对方违约时要解除就当时解除，当时不解除，过后就难解除了。

判决书节选：

    法院认为，关于涉案合同应否解除问题。涉案合同约定，迟延履行合同义务超过十五日的，一方有权以书面通知的方式解除合同并要求违约方按房屋总价20%承担违约责任。但纵观整个房屋买卖过程，本院认定周买家的迟延履行行为不属于致使合同目的无法实现的情形，不构成根本违约。具体理由如下：

    首先，双方于2021年3月13日签订的《补充协议》已变更了《不动产买卖合同》的付款方式，而周买家于2021年3月15日已向宋卖家支付了包括定金在内的购房款合计200万元，已履行房屋买卖合同中支付购房款的大部分义务，而《补充协议》变更原合同付款方式后对剩余33万元房款的支付时间约定不明，周买家据此未支付剩余房款，不构成违约。  

    第二，如前所述，周买家未能于2021年5月15日前取得购房资格并完成过户，构成违约。宋卖家虽然于2021年7月2日向中介公司的工作人员称“我要求三天内解除合同，七天内帮我们找到全款买家并过户”，但其后于2021年7月18日又同意在中介公司的协调下填写网签材料，并于2021年8月2日配合周买家到税务局办理完税证明，可印证宋卖家于该时尚未实际向周买家主张解除合同。

    第三，宋卖家主张于2021年11月10日通过EMS向周买家邮寄《律师函》要求解除合同，但查明事实显示，相关邮件均为未妥投状态，即解除合同的通知尚未于该时送达周买家。  

    第四，周买家未能于2021年5月15日前取得购房资格，但从中介公司的相关微信记录可知，周买家一直积极履行合同，并通过额外支付费用的方式加急申办购房资格。事实上，周买家已于2021年11月取得了购房资格，中介公司也于2021年11月14日通知宋卖家“买家那边的资质下来了，可以过户了”。而周买家在庭审中已明确表示若法院支持买卖合同继续履行，剩余房款33万元随时可以支付给宋卖家。因此，本院综合以上情况，在周买家已支付绝大部分房款且目前已取得购房资格的情况下，认定涉案合同应继续履行。