广州房产断供纠纷律师张静：借名买房后断供了怎么办？

房产纠纷第130讲：借名买房后房屋降价了，断供了怎么办？

    广州张静律师18078803465解答：房屋降价了，真正买房人断供了，出名人如何维权？此种情况下，出名人要承担逾期还贷款的违约金，银行会申请拍卖房产还贷款，如果拍卖款不够还贷款的话，出名人还要补足余款。此种情况下，最好是当初借名买房时有签订详细的协议，这样就可以按照协议履行，还可以索要违约金，否则只能是有多少实际损失索赔多少，如没有证据证明损失，就难索赔。如下面这个案件，王某借李某的名买房，后房屋降价，王某断供了，导致李某被银行起诉。李某转而起诉王某支付违约金，赔偿损失。法院审理后认为，李某要求将房屋过户回王某名下，但王某没有购房资格不予支持。李某主张将确权到王某名下，但借名买房关系中只能要求过户不能要求确权不支持。李某要求赔偿违约金10万，法院认为有约定支持。李某要求王某赔偿逾期还贷违约金，法院酌情支持1万元。后续如再产生其他损失，李某可再另案起诉赔偿。

判决书节选：

    法院认为,李某（名义购房人）与王某（实际购房人）签订的委托购房协议合法有效。因为王某不具备广州市的购房资格,李某要求将涉案房屋过户至王某名下存在障碍,故本院不予支持｡ 根据《民法典》第二百零九条的规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外｡ ”第二百一十七条规定:“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明｡ ”涉案房屋登记在李某名下,并未办理变更登记至王某名下,因此李某要求确认涉案房屋归王某所有缺乏依据,本院不予支持｡

    李某要求涉案房屋的剩余按揭贷款、装修贷款、物业费以及相对应的逾期利息、滞纳金等均由王某承担,实际上系要求王某向案外第三人履行债务｡ 由于王某并非借贷合同、物业服务合同的相对方,过往的履行习惯是,王某将涉案房屋应付的款项支付至李某名下银行账户,再由银行或者物业公司直接扣款,根据合同相对性原则,李某的该项诉讼请求,依据不足,本院不予支持,但李某可以在向银行和物业公司履行债务之后向王某追偿｡

    关于李某要求王某向其支付经济补偿金10万元的请求,委托购房协议有此约定，故对李某要求王某向其支付经济补偿金10万元,本院予以支持｡

    关于李某要求王某向其支付逾期还款违约金，由于涉案房屋的按揭贷款何时能还清尚不确定,因此对于李某主张的逾期付款违约金,本院暂计至本案判决作出之日｡ 本院酌情认定王某应向李某赔偿违约金总额1万元｡