广州房产共有纠纷律师张静：出售共有房需多少共有人同意？

房产纠纷第133讲：出售共有的房屋需多少共有人同意？

    广州张静律师18078803465解答：出卖共有的房屋，需三分之二以上（包括三分之二）份额的共有人同意。另外，如果出卖人的份额达不到三分之二的话，不是说房屋买卖合同就无效了，而是说买家可以向无权出卖的卖家要求解除合同并索赔违约金。如下面这个案件，丈夫去世后，妻子和两个女儿继承了房产份额。大女儿劝说母亲卖掉房子，于是妻子就将房屋卖掉了但当时未过户。10多年后，房价上涨，买家起诉过户，卖家妻子辩称自己只是部分产权人，房屋买卖合同应无效。法院审理后认为，妻子一个人的份额是三分之二，故妻子有权卖房，案涉的房屋买卖合同关系合法有效。

判决书节选：

    《民法典》第二百零九条第一款规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外｡ ”第三百零一条规定,“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外｡ ”第五百九十七条第一款规定,“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的,买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任｡ ”第一千一百三十条第一款规定,“同一顺序继承人继承遗产的份额,一般应当均等｡ ”本案中,一方面,黄卖家于2020年6月24日登记为803房的单独所有的权利人,具有单独处分803房的所有权利｡ 另一方面,黄卖家签名捺印出具落款日期2005年11月5日的《收据》｡ 根据黄卖家、大女儿、二女儿的主张,803房时为黄卖家丈夫与黄卖家的夫妻共同财产,在黄卖家丈夫死亡后,黄卖家与大女儿、二女儿分别继承黄卖家丈夫的803房遗产份额｡ 该803房财产份额,分别由黄卖家、大女儿、二女儿占有2/3、1/6、1/6｡ 大女儿向黄卖家表达梁买家购买803房的要约意思表示及劝说黄卖家出售803房,实际上同意黄卖家出售803房｡ 黄卖家与大女儿合计占有803房财产份额5/6(2/3+1/6),有权处分按份共有的803房｡ 再一方面,黄卖家是否有权处分803房,与房屋买卖合同的效力系属不同的法律评价范畴,不影响双方事实上的房屋买卖合同的效力｡故案涉房屋买卖合同关系合法有效。