黄埔区擅长商品房收楼漏水纠纷案律师张静

商品房第62讲：商品房收楼后漏水怎么办？

    广州张静律师18078803465解答：如在保修期内（屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年），则可以起诉开发商维修并赔偿损失。如果开发商不维修，可先自己委托有资质的公司维修，再起诉开发商支付维修费。张律师提醒：维修之前最好再委托有资质的鉴定公司对漏水原因做一个鉴定，以免开发商抗辩是业主自己的原因造成的漏水。如下面这个案件，吴楼收楼后房屋一直漏水，吴某发函要求开发商和物业公司维修，开发商和物业公司都不回应。吴某于是自己先委托鉴定公司作了一个漏水原因鉴定，再聘请维修公司进行漏水维修，然后起诉开发商赔偿维修费和租金损失，法院都予以支持。

判决书节选：

    法院认为,根据查明的事实,吴某接收涉案房屋,并对房屋进行装修后,涉案房屋地下室出现地面积水、墙体渗漏的问题,经吴某向东某公司反映情况后,东某公司虽进行了维修,但未解决渗漏问题,吴某遂向东某公司发出联系函,要求东某公司尽快给修复方案进行维修,东某公司并未回应,吴某遂自行委托第三方进行了维修｡ 对于涉案房屋地下室的渗漏原因,广东汇某检测鉴定有限公司出具《房屋漏水原因鉴定意见书》,载明是地下室底板及外墙防水失效导致渗漏｡ 东某公司不予认可,主张是吴某对涉案房屋进行了装修以及施工改动导致渗漏｡

    本院认为,根据当事人提供的证据反映,吴某提供涉案房屋的装修项目并没有对地下室底板及外墙装饰的改动,故东某公司主张是由于吴某对涉案房屋进行了装修导致防水失效的抗辩理据不成立｡ 至于吴某自行委托第三方修复后仍有渗漏问题,只能说明吴某委托的第三方尚未完全修复或修复未到位,在东某公司未能提交充分证据证明的情况下,不能以此推断是吴某委托的第三方修复后导致的渗漏｡ 东某公司向吴某出具的《房地产(住宅)质量保证书》载明,屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期限为5年,涉案房屋地下室渗漏原因是地下室底板及外墙防水失效所导致,而吴某保修期内已向东某公司反映了渗漏问题,且东某公司未能解决,故东某公司主张涉案房屋已过保修期,其无需承担保修责任的抗辩不成立,本院不予采纳｡ 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条第二款:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复｡ 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”的规定,由于东某公司未能解决地下室渗漏问题,在吴某向东某公司发出联系函,要求东某公司修复无果的情况下,吴某自行委托第三方进行修复产生的修复费用应由东某公司承担｡ 关于修复费用的问题,参照广东信某价格评估有限公司出具的《报告书》关于涉案房屋地下室拆除原有装修、防水堵漏、恢复原状的费用283131元的评估意见确定为东某公司应承担的修复费用｡

    关于吴某诉请的租金损失及物业费问题｡ 因涉案房屋地下室存在渗漏质量问题,实际影响到吴某无法正常居住涉案房屋,东某公司应向吴某赔偿修复期间即2019年4月至2020年12月不能居住房屋的租金损失,租金标准参照2019年和2020年广州市房屋租金参考价｡ 经计算,东某公司应赔偿吴某租金损失88346.79元｡

    广州张静律师擅长各类房产纠纷，如二手房、商品房、宅基地房、房产确权、分家析产、婚姻继承、租赁赠与等房产案件，欢迎咨询广东合拓律师事务所地址：广州市天河区天河北路183号大都会广场8楼。