增城区商品房执行异议案件律师张静

商品房第96讲：商品房还未竣工验收就被查封了，能提执行异议吗？

    广州张静律师18078803465解答：可以。对房产提执行异议要求“非买受人自身原因未办理过户手续”，而商品房既然还未竣工验收备案，一定是无法办理网签及过户手续的，属于“非买受人自身原因未办理过户手续”，如房屋被查封可以提执行异议。如下面这个案件，买房人买商品房后多年，房屋都未竣工验收，也未办理网签及过户手续。后房屋因开发商欠债被查封，购房人提执行异议要求解封。一审法院认为，买房人自己没有购房资格，对无法过户也要过错，故不符合提执行异议28条的条件。二审法院认为，房屋都还没竣工验收，远没有到过户的那个阶段，故本案房屋未过户的主要原因在开发商，改判购房人可以提执行异议。

判决书节选：

    一审法院认为：余某在涉案房屋被一审法院查封之前已对涉案房屋进行占有使用。但余某名下在广州市内已有一套房屋，一审法院要求其向一审法院提交购房资格证明，其至今并未提交。按照广州市住房限购政策，余某名下已有一套住房，无法再购买房屋。故涉案房屋无法过户至余某名下，余某也存在过错。余某请求停止对涉案房屋的执行并解除对涉案房屋的查封，与上述法律规定不符，一审法院对此不予支持。

    二审法院认为：本案二审争议的焦点是余某对涉案房屋是否享有足以排除执行的民事权利。本院分析如下：其一，本院认定某地产公司与余某就涉案房屋签订商品房买卖合同的时间早于涉案房屋的查封时间。其二，从余某提交的落款时间为2018年12月25日的《入伙通知书》、开票日期为2019年1月3日的物业费发票及水电周转金收据来看，余某已在人民法院查封前已经接收了涉案房屋。本院认定余某在涉案房屋被查封前已经对涉案房屋进行占有使用。其三，某地产公司确认余某已支付完毕全部购房款。其四，某地产公司负有协助办理涉案房屋过户登记手续的义务，但涉案房屋所在楼栋至今仍未办理竣工验收备案手续，导致涉案房屋一直无法办理产权登记，故可以认定涉案房屋未办理过户登记并非因余某自身的原因。

    由此，余某在本案中的情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，其对涉案房屋享有足以排除执行的民事权利。余某要求停止对涉案房屋的执行并解除查封，理据充分，本院予以支持。

相关法条：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

    第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

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