宅基地纠纷261讲：开始征收了，宅基地房买卖无效能按征收标准

广州张静律师18078803465解答：不一定。即使已经公布了征收补偿方案及补偿标准，但卖家还没有签订征收补偿协议，即便签订了补偿协议，卖家也还没有实际拿到所有补偿款，所以不一定会按照征收补偿现金标准计算房屋价值。但实践中，法官会根据征收的进程，合同判决无效的时间点，酌情判决赔偿金额，比如可以按照征收标准现金标准的60%或70%来计算房屋价值等。这个就是很主观的问题了，完全由法官自由裁量，故有一定风险。如下面这个案件，案涉宅基地房虽然已经开始征收，买家要求按补偿标准赔偿损失1122万，法院就认为卖家还没有签订补偿协议，不能按补偿标准赔偿。最终法院按评估价确定了房屋价值为442万，判决卖家先返还购房款62万，再赔偿增值损失的一半190万给买家。

判决书节选：

    黎买家与陈卖家签订的《房屋转让协议书》为无效合同，双方承担同等过错责任｡ 在黎买家向陈卖家返还涉案房屋以及陈卖家向黎买家返还购房款的基础上，黎买家仍有权主张陈卖家承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失，该差价损失应考虑陈卖家因土地升值等所获得利益｡ 依照某评估公司出具的《报告书》结论，涉案房屋市场总值为4423800元，陈卖家向黎买家赔偿的损失应为1901900元[(4423800元-620000元)X50%]。

    虽然黎买家提出涉案房屋所属地块已开始征地拆迁，但其并无举证证明陈卖家已就涉案房屋的拆迁问题与相关单位签订了拆迁补偿协议，故黎买家主张按照某经济联合社公布的《旧村改造补偿安置方案》补偿其1122万元，缺乏参考依据，本院不予采纳。至于黎买家提交证据证实涉案房屋还有其他实际使用人问题，因陈卖家已明确表示实际使用人可继续租赁，本案不需要处理实际使用人的搬迁，因此，是否追加实际使用人，不影响本案实体处理，黎买家要求追加实际使用人作为第三人参加诉讼，本院不予采纳｡

    综上，判决合同无效、返还房屋、陈卖家向黎买家赔偿损失1901900元。