房产纠纷152讲：借名买房纠纷中，能要求真正买家还贷款吗？

广州张静律师18078803465解答：不能，根据合同相对性原则，购房款贷款只能由贷款合同的签订人来偿还，无权起诉要求他人来偿还，除非银行同意更换贷款人并重新签订贷款合同，实践中银行很少同意更换。而且即使银行同意更换，也要真正买家自己同意才行。所以名义买家只能在自己偿还贷款后，再根据自己与真正买家之间的借名买房协议来向真正买家追偿。如下面这个案件，王某借李某的名买房，后房价下跌，王某作为真正买家，就不还贷款了。李某起诉要求剩余按揭贷款、装修贷款、物业费等都由王某来偿还。法院审理后认为这些合同都是李某签订的，根据合同相对性原则只能由李某自己偿还，无权要求王某来偿还。但李某偿还后可向王某追偿。

判决书节选：

     法院认为，李某（名义买家）与王某（真实买家）签订的委托购房协议合法有效｡ 因为王某不具备广州市的购房资格，李某要求将涉案房屋过户至王某名下存在障碍，故本院不予支持｡ 根据《民法典》第二百零九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外｡ ”第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明｡ ”涉案房屋登记在李某名下，并未办理变更登记至王某名下，因此李某要求确认涉案房屋归王某所有缺乏依据，本院不予支持｡

    李某要求涉案房屋的剩余按揭贷款、装修贷款、物业费以及相对应的逾期利息、滞纳金等均由王某承担，实际上系要求王某向案外第三人履行债务｡ 由于王某并非借贷合同、物业服务合同的相对方，过往的履行习惯是，王某将涉案房屋应付的款项支付至李某名下银行账户，再由银行或者物业公司直接扣款，根据合同相对性原则，李某的该项诉讼请求，依据不足，本院不予支持，但李某可以在向银行和物业公司履行债务之后向王某追偿｡