房产纠纷110讲：买安置房后暂时无法过户，卖家一房二卖了怎么

广州张静律师18078803465解答：买安置房最大的风险就是暂时无法过户，实践中安置房买卖合同有两种：一是国有划拨土地上建的安置房，在补缴土地出让金后是允许买卖的。一种是集体土地上建的安置房，仅允许同村村民间买卖。实践中安置房买卖合同签订后，都要等好几年才能办房产证，如房价上涨，非常容易发生卖家一房二卖的情况。如不幸遇到此种情况，在合同有效的情况下，买家可依据合同约定，起诉卖家赔偿，赔偿金额为卖家二次卖房的金额。如下面这个案件，安置房卖家一房二卖，买家起诉解除合同并赔偿。法院判决合同解除，卖家返还购房款44万，再赔偿二次卖房的差价损失71万。相当于卖家一房二卖也未获利，白忙一场。张律师提醒，本案中，合同约定的违约金是20万，但法律规定违约金是可以调整的，故法院调整到买家的实际损失的金额。

判决书节选：

    法院认为:冯买家与零卖家签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效｡ 上述合同所约定的房屋已交由第三人使用,冯买家、零卖家的合同目的已无法实现,冯买家要求解除合同,零卖家亦同意解除合同,故对冯买家的该项诉请,本院予以支持｡ 合同解除后,零卖家理应将收取的合同价款65000元返还给冯买家,并配合冯买家办理资金保存解除手续｡

    结合当事人的诉辩意见,本案争议的焦点是合同解除后的违约责任如何承担,对此本院阐述如下:其一,冯买家与零卖家签订的《拆迁安置房买卖合同》合法有效,双方理应秉承诚实信用原则,全面履行各自义务,但零卖家在该合同未解除前,于2017年3月23日擅自将房屋出售给陆某,对此存在过错,其行为致使双方合同目的无法实现,是导致合同解除的根本原因,应承担违约责任｡ 其二,根据《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少｡ ”如上所述,涉案合同解除是因为零卖家违约行为所致,其理应向冯买家承担违约责任,虽然合同中对违约金标准有约定,但参照《房地产估价报告》的评估结论,涉案房屋在2019年5月19日的市场价值为1550400元,合同约定的违约金标准显然不足以弥补冯买家因合同解除所造成的实际损失,冯买家据此要求调整违约金金额于法有据｡ 其三,冯买家作为守约方,其合法权益应得到保障;零卖家作为恶意违约方,其违约行为应受到惩罚,更不应因其违约行为而获得收益,同时考虑根据合同实际履行情况,冯买家仅支付部分合同价款,根据公平原则,故违约金金额应以零卖家受益范围为限｡ 故综合本案案情,本院酌定零卖家按其出售房屋予冯买家价格446530及陆某价格1160000元之差额713470元向冯买家支付违约金,对冯买家主张超过该金额部分,本院不予支持｡