宅基地房第10讲：宅基地房屋买卖合同无效，里面的违约条款有效

广州张静律师18078803465解答：宅基地房屋买卖合同被判无效后，违约条款也相应无效。买方只能要求按照宅基地房的评估价值赔偿合同无效的损失（按比例，具体金额不同法官判法不同），而无权要求按照违约条款赔偿损失。《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”由此可见，法律对宅基地房买卖合同无效后的赔偿处理有明确的法律规定，实践中也都是以费用委托的评估公司出具的评估报告作为损失赔偿依据；其次，《合同法》第五十六条规范：无效的合同自始没有法律约束力。既然无效合同自始没有法律约束力，那违约责任条款在合同无效的情况下亦不具有法律约束力；再次，违约责任条款不属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款。违约责任是约定的双方违约后如何解决双方的民事责任承担问题，属于民事责任实体性约定而非程序性约定，不属于合同中有关解决争议方法的条款。因此买方如果要求卖方承担违约金缺乏法律依据。

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